瑞銀集團發布報告指出,多數已開發市場金融中心的房市存在泡沫風險或嚴重高估情況,當中以香港的泡沫風險最大,慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹也列為房地產泡沫的城市。

這份名為《2018 年瑞銀全球房地產泡沫指數》的研究報告,針對 20 個主要城市進行調查,與去年相比,斯德哥爾摩和雪梨今年退出「泡沫領域」,但仍和巴黎、舊金山、法蘭克福一起列入「嚴重失衡」情況。洛杉磯、蘇黎世、東京、日內瓦和紐約僅被視為高估,而芝加哥是列表中唯一被視為被低估的城市。

(圖表取自CNBC)

瑞銀研究人員發現,主要城市房地產價格普遍上漲,過去 5 年平均房價上漲了 35%

他們認為,價格泡沫是房地產中經常出現的現象,將其定義為「對資產的實質及持續地錯誤定價」。報告指出,泡沫的典型跡象包括價格與當地收入和租金脫鉤,以及過度建設或銀行貸款。

研究人員表示,與 2000 年代中期的繁榮不同,目前沒有證據表明貸款和建築業同時存在過剩問題,而且未償還的抵押貸款量成長率,大約僅是危機前時期的一半。

瑞銀全球財富管理公司投資長 Mark Haefele 說:「雖然許多金融中心仍面臨房地產泡沫的風險,但我們不應將今天的情況與危機前的情況進行比較。不過,投資人應在香港、多倫多和倫敦等處於泡沫風險區域的住宅市場盡量精挑細選。」

報告顯示,主要城市房價上漲的強度和範圍,與去年相比都有所減弱。經通膨調整後,過去 4 個季度城市房價平均上漲 3.5%,遠低於此前幾年,但仍高於 10 年平均值。

香港被認為房產泡沫最大的城市。報告指出,香港房產市場長期供不應求,對本地和外國投資人的吸引力一直很大,讓需求依然活躍。 2012 年以來,房價一直以每年近 10% 的速度上漲。以高技術工人的所得來評估,10 年前購買市中心附近 60 平方公里的公寓,約需 12 年的薪資,如今已升到 22 年的平均年收入。

整體來看,房價收入比(price-to-income)中值,已經由 2008 年的 5.5 倍上升至目前的 7.5 倍。如果沒有來自於家人的大筆資助或資產繼承,大多數家庭無力在最大的金融中心買房。

報告指出,過去 5 年來,由於幾乎所有城市的房地產對本地居民來說都過於昂貴,政府推出了更多法規打房。在此情況下,房價可能突然遭到重擊,雪梨便是個例子。

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