《華爾街日報》報導,中國房地產市場在2014年呈現出了比預期更猛烈的下行勢頭。鑒於房地產行業對中國GDP的直接和間接貢獻達到近四分之一,人們正在關注房市是否以及何時將觸底反彈。以下6個問題備受關注。

1. 中國房市是否會崩盤?

房市下跌導致中國經濟其他領域增速放緩,但盡管房產價值縮水,中國房貸尚未出現大規模違約,且預計2015也不會出現這一情況。與此同時,較大的地產開發商仍能夠獲得信貸。市場回調是一個痛苦但可控的過程。原因之一在於,中國家庭的債務水平遠低於美國和歐洲陷入危機前的水平。

2. 復甦是否會很快到來?

在此前的經濟周期中,當政策得到放鬆,房地產市場隨即迅速反彈,然而此次情況有所不同。當前中國房地產市場普遍存在供應過剩局面,許多中國城市都有大量的空置房屋,而政府擔心如果信貸增長過快,情況可能會惡化。房價和銷售下滑的勢頭可能會有所緩和,但市場未來幾個月或將持續低迷。

3. 政府會出台一些寬鬆措施嗎?

分析師預計決策者2015年將採取更寬鬆的立場,不過放鬆力度相當溫和。上個月中國央行兩年來首次降息,並放鬆了抵押貸款規定。某些經濟學家預計中國將進一步下調利率和銀行存款準備率。中國政府還在加快不動產投資信託的推出,這將為建築商提供新的融資工具。

4. 進一步放鬆政策能帶來多大幫助?

考慮到中國許多小城市過度建設以及建築商和地方政府債台高築的現實,銀行向房地產行業放貸時愈發謹慎。即使政府放鬆貨幣政策,許多建築商在融資方面可能仍存在困難。無論是商業銀行還是影子銀行,都可能優先考慮其他貸款人。

5. 城市化能拯救房地產市場嗎?

城市化並非解決房地產市場問題的靈丹妙藥。中國正鼓勵越來越多的人從農村走向城市,但這並不意味他們會去買房。在人人嚮往的一級城市,收入不豐的人仍買不起房子。小城市的房子倒是供大於求,但由於工作機會較少、教育醫療水平較低,這些城市對外來人口的吸引力並不是很大。

6、中國房市是否會重蹈日本覆轍?

中國政府並未採取日本式的急剎車,而是透過行政調控手段,貨幣政策鬆緊有度,祭出限購、限貸等措施,以及加強外匯管理控制國外熱錢流入,有效抑制了投資投機的蔓延,此後每逢房價上漲期,政府都會調控,投資投機水分逐漸擠出,房子逐漸回歸到由供需支撐的居住本位。

住建部專家秦虹表示,日本在1989年家庭住房戶數和套數比是1.13,也就是整個社會的房屋多了13%的總量。日本在70年代的城鎮化率已經達到了76%,而中國目前城鎮總人口7.3億,城鎮化率53%,還可以提高十幾個百分點,每年新增城鎮的常住人口接近2000萬人,這些新增人口要靠新建住房來解決。

 

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