房地產是個有地域性的市場,美國的房地產市場低迷,不代表其他國家的房地產也會跟著低迷。而評估一國的房地產是否被高估或低估,最客觀的方式主要是房價/租金比,也就是房地產所能帶來的現金流收益。當此比率愈高,表示租金的報酬率愈低,反之則表示報酬率愈高。

目前許多國家的房價/租金比已經高到不可思議的地步,一間房子如果要靠收租得收個五十年以上才會回本,報酬率甚至低過定存,會有這種現象主要是投資人著重的已經不是租金的收益,而是房價未來的上漲。這個想法其實沒有錯,因為我們知道硬資產的吸金效益確實是可以對抗通貨膨脹的,但在不同的硬資產間,也是有著相對的比價關係,可以看出相對而言,何者被高估?何者被低估?而很明顯的,現在並不是你買進房地產的好時機。

另外還有一種常被拿來判斷房價是否合理的指標為「房價所得比」,簡易的說就是:「你要不吃不喝幾年才買的起一間房子?」

世界權威市調公司Demographia 把合理的房價定在房價所得比小於3.0,並且把房價所得比高於5.1定為最嚴重的「極端負擔不起」。但是過去幾年來,台灣的平均房價所得比卻經常高於9.0遠高於主要英語系國家的高標6.7;而台北市更曾在2011年第四季飆高到創紀錄的15.3,遠高於全世界所有主要城市,包括渥太華的10.6、雪梨的9.2、夏威夷的8.7、墨爾本的8.4、大倫敦區的6.9、舊金山的6.7、奧克蘭的6.4 與基督城的6.3。甚至連因為政府限制土地供應量,而使得房價飆漲到號稱全球最高的香港,其房價所得比也只有12.6

因此,台北市已經不光是全亞洲,而是全世界房價所得比最高的城市,而且不管你再拿任何一種國際上常用的房市指標來衡量,幾乎都顯示台灣(特別是台北市)的房價已經嚴重泡沫化,只等著被戳破。

 那麼到底是誰一直在支撐這個大泡沫呢?

有人責怪黑心的投資客或建商、有人責怪最大的幫兇仲介和銀行、也有人責怪沒種又無能的政府,但這一切的一切,還是從那不公平的遊戲規則,以及所有因為無知和無辜,而默許這些現象存在的你我所引起的。再加上,台灣很多產業的毛利率已經低到只有3%,而炒作房地產的毛利至少30%起跳,而且炒房所面臨的稅賦負擔,比起傳統的生意而言簡直就是天堂,這使得許多公司根本已經無心於本業,轉而加入炒房的行列,這也是目前台灣產業競爭力快速衰退的主要原因之一。

 房地產是一種「記名式」的資產,也就是在一個有穩定政局、穩定貨幣價值的國家,你持有房地產才有意義,有些國家的政府是可以隨時把你的房地產收歸國有的。另最差的情況萬一發生戰爭時,坦克車開到你家門口了,你可沒辦法秀出你的房屋權狀然後要求它離開。

 為什麼政府和銀行這些菁英統治集團,會對黃金和白銀這麼感冒的其中一個原因,就是因為黃金白銀是「不記名」資產,只要你握在手上,它就是你的;你要把它送給誰,除了你和對方之外,沒有人會知道,也沒有人可以從中分一杯羹。

如果想知道什麼時候該賣掉黃金白銀然後買進房地產,最簡單的判斷方式是,當你發現有一天40- 60 司的黃金或500-800 盎司的白銀就可以買到一間中產階級價位的房子時(以目前臺幣的購買力計算,大約1000 - 1500萬臺幣),就是你該出場並買進房地產的時候了。

台灣的房地產目前確定處於泡沫中,而且是全亞洲,甚至是全世界最嚴重的泡沫,沒辦法肯定這個泡沫什麼時候會破滅,但是如果現在才正要開始學習如何投資房地產、當包租公,或甚至加入一些現在東南亞很流行的房地產集資專案,那非常有可能就是那站在泡沫頂端的最後一隻老鼠。

 

最後一定要提醒的,不管跟任何的金融資產或硬資產相比,買黃金白銀最主要的目的,是保護你的購買力不被通貨膨脹所侵蝕,進而達到真正「儲蓄」的效用,絕對不會因為你買了黃金白銀,就因此而致富。也就是說,它充其量只能幫你做好「防守」的工作,而「進攻」的工作,也就是真正會使你致富的關鍵。這也是《富爸爸窮爸爸》的作者羅勃特清崎再三強調的:「真正使你致富的,不是股票、不是房地產、不是黃金白銀,而是你的腦袋。」

節錄自《金融大騙局》

2012全球主要城市平均房價排行2012亞洲主要城市排行  

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