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麥當勞漲價已經是現在全世界通膨的箭靶，但即使消費者時常抱怨，麥當勞仍然受益於詭異的經濟環境，第三季營收再度超過預期。但其實麥當勞並沒有從餐點中賺到很多錢，截至2023年前三個季度，麥當勞從與漢堡或炸薯條無關的產品中賺超過73億美元，嚴格來說，麥當勞最賺的是房地產業務。

受益價格上漲，麥當勞今年第三季獲利超出預期，包括公司自營餐廳和特許經營餐廳的銷售額增加11%，同店銷售額成長8.8%。營收年增14%至66.9億美元，皆高於預期。麥當勞聲稱，銷售額增加是因為景氣不好，雖然低收入者來客數減少，但中高收入者愈來愈常吃麥當勞。就像金融危機期間，美國銷售平均成長 3.4%，歐洲平均銷售成長 6.9%。

但這些都比不上房地產收入。截至2023年第三季，麥當勞在100多個國家擁有 41,200 家門市，但自營只有約2,100家，其餘是特許經營商擁有和經營。麥當勞擁有大部分特許經營店的土地和建築物，麥當勞購買土地並以長期固定利率將土地出租給特許經營權所有者，加盟商除了要給麥當勞特許經營費外，還必須每月支付租金。2023年至今，麥當勞的租金收入已超過73億美元，佔今年從特許經營商獲得收入的63.5%，占公司總收入的38%，房地產才是最大的賺錢來源。

雖然自有銷售額佔麥當勞總收入的38%，與租金收入相同，但是自有銷售額只占整體營業利潤的12.6%。簡言之，食品銷售約佔收入的三分之一，但只占利潤的八分之一。

菜單價格對麥當勞來說不是不重要，因為加盟商也需要賺錢，因此菜單價格必須調漲，但該公司本身的大部分利潤並非來自食品。分析指出，當麥當勞決定轉向 95% 特許經營模式時，過去十年收入下降約 11%，但也將低利潤收入來源食品銷售換成利潤率較高的收入來源，即特許經營費和租金收入。

因此雖然收入下降，但麥當勞的毛利和每股盈餘卻上升，留下更多錢用於透過股息和股票回購來獎勵股東，從而帶來巨大的總回報。

房地產收入等於麥當勞的護城河，由於麥當勞收入和利潤的很大一部分來自一個可預測的來源，就是與特許經營者的關係，因此無論經濟或市場競爭如何變化，這個收入流都會有相對的穩定性。麥當勞早就清楚，房地產是比賣漢堡更有利可圖的生意，也是商業帝國的基石。