德國現在成為歐洲房地產市場上的黑馬,是因為外國投資人湧入,再加上歐洲央行降息,導致這幾年德國房價一年增長率達4但在2008年歐元危機之前,德國房價每年僅上漲1%,物價水平平均每年漲幅2%,也就是說,扣除物價因素,房價實際上每年縮水1。從1977年到2007年的30年中,德國平均房價僅上漲了60%,而同期個人收入額則增長了三倍,等於說,老百姓買房子越來越容易,房子實際上等於一直在降價。箇中原因可總結為下面幾個方面:

 一、屋源充分

供需關係對價格起著決定性作用,這永遠是穩定房價的第一要素,在市場經濟中,如果房子緊缺,那麼價格一定會上漲,其它甚麼手段都沒有用。

德國各級政府重視民生,將房地產市場定位為消費市場,而非投資市場,無論在聯邦還是州、市及村鎮層面,政府都按照人口需求,製訂建房規劃,目的是能夠為每個家庭提供一套住房。

目前,除了大城市因為人口多,建房速度趕不上人們的需求,在大多數鄉村地區和小城鎮,住房短缺的現象幾乎看不到,有些地方甚至因為人口萎縮,出現住房空置。

二、租屋市場發達

租屋住的德國人比買房的多,這就決定了,幾十人搶買一個房子的現象極其少見,哄抬價格的事情很少發生。

按收入來看,德國三分之二的人有能力買房,但其中只有42%住在自己的房子裡,這一比例明顯低於歐盟平均值71%,也低於美國的65%

這麼多人有實力買房但卻不想買房,主要得益於德國的租屋法注重保護房客的利益,租屋的安全感並不亞於買房。

德國的租屋合同大部份是無限期的,除非房東要收回房子自己住,否則不能要求房客搬走,如果房東強行趕房客走,那麼房客可以將房東告上法庭。

另外,房東不能隨便提高房租,如果房租超過當地「房租指導價」的20%,那麼房客可訴諸法律,如果超過50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

數十年租屋住的德國家庭並不少見,他們通常認為,租屋住挺好,賺錢買房不如花錢享受生活。

另外,德國政府還保證有大量的廉價出租屋屋供應,穩定了整個房地產市場。
三、獨立的評估機構

德國的房地產價格不是開發商說了算的,政府更是無權干預,而是由房地產價格評估機構來決定的。這類機構獨立於政府之外,在法庭上,法官也只承認評估師簽字的評估報告。評估者只對自己的工作負責,並不考慮政府、委託人及其他個人的經濟利益。

德國聯邦建築法規定,每一塊出售的土地都登記在冊,所有交易情況集中起來製成「銷售價格總表」。各地評估委員會每年根據此表製定「地價圖」,提出各個區域的標準土地價格,並為不同地段、不同類型的住房製定詳細的「基準價」或「指導價」。

這類指導價具有法律效力,所有房地產交易都需參照此執行,只能在合理範圍(20%)內浮動。

四、無人壟斷土地

同樣的房子,因為地段不同,會造成有些房價高,有些低,房子本身造價是一樣的,不一樣的是地價。如果土地所有權屬於國家,那麼土地交易市場上就完全沒有競爭,壟斷一切土地資源的政權就可以操縱地價,從中牟取暴利,甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。

德國實行的不是土地國有制,而是私有制,很大一部份土地是在個人或企業手中的。市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。

五、法律健全執法嚴格

德國法律非常健全,比如規定地產商製定的房價必須在「合理房價」的範圍內,即不能超過「基準價」的20%,將房價或房租定得過高,甚至以此牟取暴利的地產商和房東,要承擔刑事責任

雖然法律健全,但是如果執法不利,那麼法律也將是一紙空文。歷年來,德國清廉指數在世界上都是名列前茅的,在這個連總理交通違規都要乖乖交罰款、總統可以為區區700歐元的旅館住宿費而被迫辭職的國度,法律的威懾力是不言而喻的。

六、稅收抑制炒房

稅收也被德國政府用來遏制炒房。賣房時得到的盈利需要交「投機稅」(Spekulationssteuer),即賣房時最後拿到手的錢,減去買房時各種支出的總和,得出的結果就是盈利,這筆盈利需要當作收入來交稅。稅率根據個人收入情況浮動,平均可超過20%。

但是兩種情況下可以免稅,一種情況是買房自住,再賣時就不用交「投機稅」;另一種情況是買房出租,但是買了十年後才賣。

另外,屋主出租屋子時得到的租金也需要當作收入繳稅。買賣房屋還要交3.5%5%的交易稅。重稅收大大壓縮了炒房的利潤空間。

七、住房是福利

德國政府的政策並不把房地產作為經濟增長的「支柱產業」,而是作為社會福利機制的關鍵一環,特別是與民生息息相關的住宅建設。

德國憲法明確規定了「德國是一個高福利國家」,與醫療、教育一樣,保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此,各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價,來增加政府的房租收入或稅收收入,德國也沒有任何一個地區的「支柱產業」是房地產。

各級議會競選時,無論是執政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是為保障住房福利的,而是會導致房價高漲的,甚至使老百姓淪為「屋奴」,那麼這個人不僅會喪失選票,其政治生涯也有可能受到巨大影響,甚至會讓整個黨的人氣暴跌。

以上七條並不能涵蓋德國房價穩定的所有原因,但已能充分說明,房價能夠長期保持平穩並非出於偶然,德國政府以民眾的住房需求為本製定政策,加上法制健全以及執行得力,正是房價長期穩定的關鍵所在。

-大紀元

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